“這么多優(yōu)惠政策，就是想讓市場主體，能夠算得過來賬，能夠去做。這也是企業(yè)根據市場需求，實現(xiàn)轉型發(fā)展的一條新路。所以，發(fā)展保障性租賃住房，將是今后房地產企業(yè)應該努力探索的一個方向。”

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近日國務院辦公廳印發(fā)的《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），第一次明確了國家層面的住房保障體系的頂層設計。

業(yè)內人士認為，《意見》可能為房地產企業(yè)帶來新的增長點，因而受到其高度關注。專家提醒，保障性租賃住房的建設既要盡力而為，又要量力而行。

保障性租賃住房或將助力房地產開發(fā)企業(yè)轉型升級

上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設研究中心主任、住房和城鄉(xiāng)建設部科技委員會委員陳杰介紹說，近年來，萬科、龍湖、旭輝等傳統(tǒng)房地產企業(yè)在長租公寓上投入不少。根據《意見》相關規(guī)定，這些企業(yè)只要持有的存量租賃住房符合戶型、租金等基本要求，就可以申請參與保障性租賃住房的開發(fā)和運營。

知名券商公司地產首席分析師譚淼（化名）指出，目前長租收益率比較低，因此，任何可能提高回報率的做法都可能受到企業(yè)關注。

在降低成本方面，《意見》提出了具體措施。例如，利用存量土地和房屋建設的四種方式，降低了土地成本；降低了企業(yè)稅費負擔，房產稅從12%降到4%等。特別是金融方面，對保障性租賃住房貸款，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待；落實民用水電氣價格。同時，中央還將對符合條件的項目給予適當?shù)难a助。

在住房和城鄉(xiāng)建設部政策例行吹風會上，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹說，發(fā)展保障性租賃住房，將是今后房地產企業(yè)努力探索的方向。

倪虹直言，租賃住房“這條腿相對比較短”，是由于開發(fā)高杠桿、快周轉的模式，使開發(fā)商不愿意發(fā)展長周期的租賃住房。

為了支持保障性租賃住房建設，《意見》明確企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設，需變更土地用途，但不補繳土地價款，且免收城市基礎設施配套費。

住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司相關負責人對《意見》進行解讀指出，住房租賃企業(yè)向個人出租住房可選擇適用簡易計稅方法，增值稅按照5%征收率繳納的減按1.5%計算；對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4%的稅率征收房產稅。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。

“這么多優(yōu)惠政策，就是想讓市場主體，能夠算得過來賬，能夠去做。這也是企業(yè)根據市場需求，實現(xiàn)轉型發(fā)展的一條新路。所以，發(fā)展保障性租賃住房，將是今后房地產企業(yè)應該努力探索的一個方向。”倪虹說。

住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司司長曹金彪指出，希望通過《意見》，推動房地產開發(fā)企業(yè)轉型升級。

陳杰認為，保障性租賃住房可能成為未來房地產企業(yè)較為重要的業(yè)務。“企業(yè)要有新的增長點，否則在資本市場就缺少吸引力。保障性租賃住房毫無疑問有機會成為新的增長點。”

《意見》對房市和土地市場影響幾何

《意見》提出，集體經營性建設用地等四類土地都可以參與保障性租賃住房的供給。陳杰指出，根據不同城市的具體情況，各類土地未來參與的情況會有很大不同。

“例如北京利用集體經營性建設用地建設租賃住房的力量比較大，占全國這方面建設總量的一半還多。而上海主要利用國有建設用地和鼓勵企事業(yè)單位利用自有存量土地，為租賃住房專設的R4地塊供給量占全國一半以上。”陳杰說。

陳杰判斷，《意見》對大城市房地產企業(yè)和土地政策會帶來不小影響。他指出，租賃市場發(fā)展到現(xiàn)在的階段，大開發(fā)時代已經離去，存量房時代業(yè)已到來。大城市租賃市場的存量市場發(fā)展水平，會直接影響對人才的吸引力，進而長期影響城市競爭力。“現(xiàn)在一些城市也有相關實踐，人才公寓是偏高端的福利。中央出臺《意見》的用意很明確，不僅要保障中高端人才，也要推出更加普惠的保障政策。因為城市發(fā)展需要各種人才。”

同策研究院資深分析師張吉輝認為，“在目前市場環(huán)境下，租賃住房提供的仍然是結構性的、過渡性的居住產品。因此從長期的、本質上、宏觀上來說，《意見》對于大城市土地政策和房地產市場的影響有限。”

要盡力而為也要量力而行

《意見》規(guī)定，企事業(yè)單位可以自建，自己沒有資金或者能力，可以與住房租賃企業(yè)、房地產開發(fā)企業(yè)等合作建設運營。

譚淼指出，長租公寓行業(yè)目前不是賺錢的行業(yè)，知名房企供給的長租住房所占的市場份額也很有限。

譚淼透露，他在相關部門召開的會議上獲悉，保障性租賃住房這一住房保障政策是“一定會推進的”。即便短期內保障性租賃住房還不是重要的住房租賃供應主體，但長期看來，它的地位會越來越重要。

今年7月2日發(fā)布的《國家發(fā)展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》提出，將REITs試點范圍擴大到保障性租賃住房。這被視為《意見》的組合拳，將保障性租賃住房政策推到更為重要的位置。

興業(yè)證券的一份研報測算，我國保障性租賃住房累計存量資產規(guī)模約3萬億-5萬億元，以10%的可證券化率來測算，可REITs化市場規(guī)模對應3000億-5000億元。

陳杰判斷，保障性租賃住房實現(xiàn)REITs不太可能會成為主流。在調研中陳杰發(fā)現(xiàn)，保障性租賃住房總體租金收益率都比較低。但他認為，在合適的地段進行適當?shù)拈_發(fā)，做出若干樣板案例以吸引資本市場關注，提高企業(yè)信心，會有利于促進保障性租賃住房事業(yè)的發(fā)展。

陳杰介紹，各地已經有了各種保障性租賃住房的嘗試，此次國辦下發(fā)的《意見》，起到了綱領性的指導，是一種高位推動，各地有配合落實的義務。“本來是企業(yè)要去爭取，現(xiàn)在地方也有更大的動力。”

據悉，今年，部分人口凈流入的大城市計劃新籌集保障性租賃住房93萬套，是擴大保障性租賃住房供給、優(yōu)化租賃住房供應結構的良好開端。

“對地方政府來說，短期內要讓利，而長期內租賃住房市場規(guī)模發(fā)展到一定程度，也可能擠占需求。”譚淼指出，地方政府要拿出具體措施，用強有力的決心配合政策落地。

住建部在國務院政策吹風會上提到，地方應將這件事從“要我做”變成“我要做”。陳杰說，當企業(yè)看到市場潛力，積極接觸政府，此時政府根據相應政策給予有限的補貼進行邊際投入撬動，那么這就是一個有開發(fā)潛力的項目。“如果政府要補貼很多，企業(yè)才有意愿去做，那么這可能就還不是一個成熟的項目，可以等待成熟之后再推進。”也就是說，要盡力而為，但也要量力而行。

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