核心提示

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

隨著城市汽車保有量的持續(xù)增加，停車的問題已成為車主們的一大困擾。不僅商場(chǎng)、寫字樓等公共場(chǎng)所停車難，而且入住小區(qū)，如果沒有購買車位，找一個(gè)地方停車也是頗令人頭痛的事情。車位之爭(zhēng)也由此產(chǎn)生。日前，浙江省新昌縣人民法院就審理了一起車位糾紛案，最后判決確認(rèn)小區(qū)內(nèi)的59個(gè)地面停車位使用權(quán)歸其全體業(yè)主享有。

【典型案例】

原告房地產(chǎn)公司是某小區(qū)的建設(shè)單位。2014年10月，房地產(chǎn)公司通過競(jìng)拍取得了小區(qū)所在的國(guó)有土地使用權(quán)，建筑住宅樓4幢、地下一層地上七層。小區(qū)建成后，房地產(chǎn)開發(fā)公司與買受人簽訂的《商品房買賣合同》第四條對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)車位問題作出約定，即規(guī)劃用于停放汽車的地上及地下車位使用權(quán)、車庫使用權(quán)、車棚使用權(quán)屬于出賣人。小區(qū)地下車位規(guī)劃時(shí)可以做產(chǎn)權(quán)證，且全部通過出賣的方式賣給了業(yè)主。但59個(gè)地面車位面積未計(jì)入建筑面積，無法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。針對(duì)這59個(gè)地面車位，房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為是通過競(jìng)標(biāo)出讓土地后開發(fā)建設(shè)，應(yīng)歸屬于原告。小區(qū)業(yè)委會(huì)則認(rèn)為地面車位占用小區(qū)公共用地，應(yīng)由全體業(yè)主享有。

2020年11月，房地產(chǎn)開發(fā)公司起訴到新昌縣人民法院，要求確認(rèn)小區(qū)內(nèi)的59個(gè)地面停車位使用權(quán)歸自己所有。

【判決結(jié)果】

2021年2月，新昌法院判決駁回了房地產(chǎn)開發(fā)公司的訴訟請(qǐng)求。房地產(chǎn)開發(fā)公司不服，提起上訴。2021年7月，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

【律師說法】

陜西學(xué)高律師事務(wù)所律師南新建認(rèn)為，要正確處理本案，首先應(yīng)當(dāng)分清小區(qū)規(guī)劃內(nèi)車位車庫與非規(guī)劃內(nèi)車位權(quán)屬區(qū)別。車位、車庫是小區(qū)業(yè)主共同生活的輔助設(shè)施，屬于小區(qū)的配套設(shè)施。《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十五條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

規(guī)劃內(nèi)車位車庫是建筑單位在開始建造之初經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并于建造完成后可以辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位。這種車位具有獨(dú)立性、可分性，建設(shè)單位可以通過出售、附贈(zèng)或出租等書面合同方式，對(duì)車位、車庫所有權(quán)的歸屬作出明確約定。非規(guī)劃內(nèi)車位是占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停車形成的車位，沒有在最初批準(zhǔn)的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃中，所占用的道路或者場(chǎng)地屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，維護(hù)費(fèi)用作為公攤費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，后續(xù)改擴(kuò)建車位也應(yīng)由業(yè)主共有。

本案中，房地產(chǎn)開發(fā)公司主張的59個(gè)地面車位，雖在小區(qū)建造之初經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)，但這是為了滿足全體業(yè)主日常生活及公共使用需要而保障設(shè)置的規(guī)定數(shù)量或比例的停車設(shè)施，規(guī)劃的初衷并非讓開發(fā)商以出賣等方式獲利，且這59個(gè)車位未計(jì)入建筑面積，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。地上車位有別于地下車位，未形成新的使用空間，房地產(chǎn)開發(fā)公司也無額外成本投入，實(shí)質(zhì)上是占用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地，應(yīng)認(rèn)定屬于業(yè)主共有。房地產(chǎn)開發(fā)公司不能以出售、附贈(zèng)或者出租等方式進(jìn)行處分。

其次，關(guān)于格式條款的法律后果。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十六條規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。

本案中，房地產(chǎn)開發(fā)公司與業(yè)主方簽訂的《商品房買賣合同》第四條關(guān)于地上車位的約定內(nèi)容屬于對(duì)買受方合理享受業(yè)主主要權(quán)利的排除，條款字體與其他條款并無區(qū)別，且房地產(chǎn)開發(fā)公司也未提供證據(jù)證明其對(duì)該條款盡到合理提示及說明義務(wù)，該格式條款無效。

最后，在現(xiàn)實(shí)生活中，還有一種人防車位。

人防車位，是平時(shí)可以用于停放車輛的人防工程。由國(guó)家投資單獨(dú)修建的地下防空建筑，屬于國(guó)家所有。由社會(huì)投資者投資并結(jié)合民用建筑修建的人防車位（即結(jié)建人防車位）的所有權(quán)歸屬，我國(guó)現(xiàn)行法律并無明確規(guī)定。當(dāng)前，新建民用建筑時(shí)，開發(fā)商必須依據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定結(jié)建人防工程，這是開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的法定義務(wù)。因此，結(jié)建人防車位的所有權(quán)仍應(yīng)歸屬于國(guó)家。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》的規(guī)定，開發(fā)商作為人防車位的建設(shè)單位，在平時(shí)對(duì)其享有使用權(quán)和收益權(quán)。

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