編者按：近日，長租公寓平臺因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善等出現(xiàn)倒閉破產(chǎn)的案例明顯增加，使得住房租賃當(dāng)事人權(quán)益受損，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入調(diào)整期。長租公寓平臺為何接連“暴雷”？租客、房東如何維護(hù)自身合法權(quán)益？住房租賃市場如何實現(xiàn)健康有序發(fā)展？正值《住房租賃條例（征求意見稿）》公開征求意見，《人民樓視》通過走訪行業(yè)一線、采訪專家學(xué)者，探尋長租公寓亂象背后原因，為行業(yè)良性發(fā)展建言獻(xiàn)策。

　　近期，杭州、上海、成都等多地的長租公寓企業(yè)再現(xiàn)“破產(chǎn)潮”，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，有16家中小長租公寓企業(yè)相繼倒閉。究其原因，多數(shù)跟采用“高進(jìn)低出”“長收短付”等經(jīng)營模式，導(dǎo)致經(jīng)營不善或資金鏈斷裂有關(guān)。

　　長租公寓頻繁破產(chǎn)，暴露出部分企業(yè)對行業(yè)風(fēng)險管理能力的缺失。專家表示，隨著監(jiān)管制度的不斷完善，租賃企業(yè)不當(dāng)使用租賃資金行為預(yù)計將會得到有效監(jiān)管。未來，失去高杠桿加持的長租公寓行業(yè)準(zhǔn)入水平也將隨之提高，行業(yè)分化或?qū)⒉粩嗉觿　?/p>

　　“高進(jìn)低出”“長收短付”下的資金擴(kuò)張

　　與共享單車和網(wǎng)約車的“打法”類似，部分長租公寓企業(yè)通過資本投入，以期快速實現(xiàn)地區(qū)或行業(yè)的市場壟斷地位，通過獲得議價權(quán)來獲取較高收益率。

　　家住北京市朝陽區(qū)的李偉（化名）向記者談起他在2018年的租房經(jīng)歷。他表示，當(dāng)時在中介推薦下使用了類似分期貸款的形式，一次性付了全年的房租。而在后來一次與房東的偶然交談中他發(fā)現(xiàn)，中介與房東約定的是按照季度進(jìn)行支付。

　　不難計算，利用租戶與房東之間租金收-付的時間差對資金進(jìn)行，中介有更多資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)。

　　類似這樣“長收短付”的經(jīng)營方式在長租公寓行業(yè)屢見不鮮。近年來隨著長租公寓領(lǐng)域興起，部分長租公寓企業(yè)為了實現(xiàn)資金積累和規(guī)模的快速擴(kuò)張，選擇采取收-支時間差形成資金池，以期獲得更多的經(jīng)營資金。

　　不僅如此，企業(yè)搭配“高收低出”（即用高于區(qū)域市場的價格從房東處收集房源，用低于收房價格的租金將房屋便宜租給租客）經(jīng)營，來實現(xiàn)房源快速的集納和拓客。隨著市場規(guī)模的不斷擴(kuò)大，企業(yè)利用時間差積累資金“雪球”也會越滾越大。

　　由此，僅通過“高進(jìn)低出”“長收短付”的這一配套措施，部分長租公寓企業(yè)便形成一套圍繞租戶“租金”的經(jīng)營模式，沉淀出海量“資金池”。這些資金通常會用于直接投入，或投資金融項目獲得收益后實現(xiàn)再擴(kuò)張。

　　此外，為了保證此類操作穩(wěn)定性、降低資金風(fēng)險，企業(yè)通常會引入“租金貸”產(chǎn)品，將風(fēng)險進(jìn)一步分散至千千萬萬個租客身上。換言之，用個人信用保證租金在合同期限之內(nèi)的穩(wěn)定。

　　對于這樣的運(yùn)營模式，西南財經(jīng)大學(xué)財稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登在接受采訪時表示，長租公寓企業(yè)采用此類經(jīng)營策略的目的是最大化自身利益，從商業(yè)運(yùn)營角度具有一定合理性，但這同樣對租賃市場的房屋運(yùn)營效率以及對風(fēng)險的應(yīng)對能力要求較高。

　　長租公寓的杠桿“雙刃劍”

　　從2010年至今，長租公寓市場已走過十個年頭。2016—2018年，長租公寓經(jīng)歷爆發(fā)式增長，中介代理機(jī)構(gòu)、各大房企開發(fā)商等相繼發(fā)力，加入長租公寓市場的“搶灘大戰(zhàn)”。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2018年底，中國市場上的活躍長租公寓品牌已經(jīng)超過80個，分布的城市數(shù)量達(dá)到約50個，涉及1200余座集中式公寓和13.5萬套分散式公寓。

　　但從2018年開始，長租公寓行業(yè)不時出現(xiàn)破產(chǎn)的消息，也讓公眾對此類經(jīng)營模式產(chǎn)生質(zhì)疑。

　　相較其他行業(yè)，今年房屋租賃市場受疫情沖擊較大，出租率和租金均出現(xiàn)大幅下降。此前因“高進(jìn)低出”“長收短付”等做法實現(xiàn)快速擴(kuò)張的企業(yè)，也因此而加劇了財務(wù)壓力。房屋“空置”降低了運(yùn)營企業(yè)的租金沉淀規(guī)模、效率，拉長了資金鏈條，加大了的資金壓力，讓高度依賴資金杠桿和資金周轉(zhuǎn)的部分長租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營困境。

　　樂居財經(jīng)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，從2017年到2020年8月，有達(dá)70家長租公寓企業(yè)破產(chǎn)。另據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，僅今年上半年，有16家中小長租公寓企業(yè)倒閉。其中，因經(jīng)營不善或資金鏈斷裂導(dǎo)致破產(chǎn)數(shù)量的企業(yè)達(dá)11家。

　　有專家則預(yù)計，一些中小機(jī)構(gòu)現(xiàn)金流可能無法支撐到疫情結(jié)束，今年下半年仍存在較大的經(jīng)營風(fēng)險。

　　中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大向記者談到，長租公寓企業(yè)暴雷的真正原因在于長租公寓企業(yè)與房東和租客信息不對稱，租賃市場和租金監(jiān)管的缺失。“長租公寓企業(yè)采取‘高進(jìn)低出’和‘長收短付’的做法不具合理性，不可持續(xù)，是套利和金融風(fēng)險極高的經(jīng)營活動。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提醒道，當(dāng)下租賃市場最大的問題是租賃企業(yè)的資金池跑路風(fēng)險。在當(dāng)前情境下，租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監(jiān)管力度。

　　租金監(jiān)管或?qū)⑻嵘�行業(yè)門檻

　　作為推動房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，住房租賃市場的健康穩(wěn)定發(fā)展同樣是保障民生的重要一環(huán)。近日，住建部就《住房租賃條例（征求意見稿）》向社會公開征求意見，此次政策對于近期長租公寓“爆雷”事件給予了關(guān)注。

　　專家認(rèn)為，隨著監(jiān)管制度的不斷落地，未來租賃企業(yè)的資金不當(dāng)使用行為將會得到有效監(jiān)管。同時，也要求企業(yè)提高自有資金投入水平降低資金杠桿，行業(yè)準(zhǔn)入水平也將相應(yīng)提高。

　　《意見稿》明確，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營異常名錄，加強(qiáng)對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。此外，直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。

　　況偉大表示，此次建立資金監(jiān)管制度體現(xiàn)了強(qiáng)監(jiān)管特征，由各地監(jiān)管部門統(tǒng)一監(jiān)管租金和押金，可有效解決和緩解當(dāng)前租金和押金轉(zhuǎn)移和跑路風(fēng)險。

　　姜先登則認(rèn)為，對于行業(yè)來講，隨著該向制度的逐步落地，該行業(yè)的財務(wù)杠桿水平將會降低，這樣將加大企業(yè)自有資金投入水平，某種程度上提高了行業(yè)準(zhǔn)入門檻。

　　張大偉向記者表示，短周期內(nèi)，政策對于長租公寓亂象的治理空間仍有限，當(dāng)務(wù)之急是盡快完善推進(jìn)租賃市場的備案管理。“目前，租賃市場在備案方面幾乎是空白的。若備案不做好，租賃企業(yè)差價形成的資金池沒摸清楚，租賃市場的亂象也將會難以杜絕。”